Короткий ответ
Здание или помещение может рассматриваться как предмет лизинга, если соблюдены требования к объекту и сделке. Земельный участок сам по себе исключён из предметов лизинга по 164-ФЗ; права пользования землёй оформляют отдельно с учётом связи здания и участка.
Проверка объекта
Сверьте ЕГРН, права продавца, обременения, назначение, технические документы и фактическое использование. Для помещения важны площадь, границы и доступ. Не выдавайте право аренды участка за собственность на землю и не переносите на объект условия автомобильной программы.
Договор и регистрация
Определите предмет, цену, передачу, обязанности по содержанию и порядок регистрации необходимых прав и обременений. Проверка недвижимости требует согласования специалистами; точный срок оформления нельзя обещать без пакета документов и сведений об объекте.
Земля и инфраструктура
Уточните основание пользования участком, подъезды, сети и необходимые согласия. Использование здания не решает автоматически спор о земле или разрешённом использовании. Условия отдельной продажи или аренды участка должны быть законными и экономически понятными.
Налоги и экономика
Налог на имущество по предметам аренды и лизинга проверяют у арендодателя по статье 378 НК РФ, а договор может предусматривать возмещение затрат клиентом. Ставка и база зависят от объекта и региона. Рассчитывайте ремонт, содержание, страхование и возможный простой.
Проверка объекта до графика
| Шаг | Кто подтверждает | Что получить |
| Идентификация объекта и продавца | Продавец, юридический специалист | Кадастровый номер, правоустанавливающие документы, полномочия |
| Права и ограничения | Проверка сведений ЕГРН | Собственник, обременения, описание объекта |
| Земля и использование | Документы участка и техническая проверка | Основание пользования, доступ, разрешённое использование |
| Договоры | ЛК, продавец, клиент | Предмет, цена, передача, обязанности по регистрации |
| Регистрация требуемых прав | Уполномоченный заявитель/Росреестр | Принятые документы и результат регистрационного действия |
| Приёмка | Представители сторон | Состояние, оборудование, показания, замечания в акте |
Выписка ЕГРН не отвечает на все технические вопросы. Проверьте законность перепланировок, фактическую площадь и подключение мощностей; регистрационная запись не гарантирует пригодность здания для вашего производства.
Склад, офис и цех — разные проверки
| Объект | Рабочие ограничения | Расходы, которые легко пропустить |
| Склад | Подъезд, ворота, нагрузка пола, режим доступа | Погрузка, охрана, отопление |
| Офис | Назначение, доступ сотрудников/клиентов, планировка | Ремонт, общие площади, обслуживание |
| Цех | Электричество, вентиляция, технологическая совместимость | Подготовка помещения, монтаж, восстановление |
Условный бюджет на три года
Учебная аренда: 36 × 100 000 ₽ плюс 600 000 ₽ подготовки = 4 200 000 ₽; остаточного объекта нет. Учебный выкупной график: аванс 2 000 000 ₽ + 36 × 180 000 ₽ + выкуп 100 000 ₽ + та же подготовка 600 000 ₽ = 9 180 000 ₽. Если предполагаемая стоимость принадлежащего клиенту объекта к концу горизонта 7 000 000 ₽, номинальная нагрузка с учётом этого актива — 2 180 000 ₽. Это не эквивалент наличных на счёте: нужно продать объект, учесть налоги, сроки и расходы реализации. Цифры не рыночные цены и не предложение; одинаковые ремонт, эксплуатация и налоговый статус добавляются в оба варианта.
Для участка, на котором стоит здание, используйте отдельную проверку земли. Не переносите запрет самостоятельного лизинга участка на любой объект недвижимости без анализа прав на здание и землю.
Источники и область проверки
- 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»: текст закона
Гражданско-правовая структура, предмет и стороны лизинга. Текст закона не подтверждает рыночные тарифы или решение по заявке.
- ГК РФ, часть вторая: аренда, лизинг и страхование
Нормативный текст. Условия и последствия конкретного договора проверяются вместе с фактическими документами.
- ФНС России: изменения налогов на имущество с 2022 года
Налогообложение арендованного и лизингового имущества у арендодателя по статье 378 НК РФ. Транспортный налог рассматривается отдельно.