Лизинг коммерческой недвижимости: возможно ли это
Да, лизинг коммерческой недвижимости законен в России. 164-ФЗ допускает в качестве предмета лизинга «здания, сооружения, оборудование и другие вещи, которые не теряются в процессе их использования». Недвижимость — непотребляемый объект, поэтому подходит.
Однако лизинг недвижимости значительно сложнее и реже, чем лизинг транспорта. Причины: необходимость регистрации сделки в Росреестре, высокая стоимость объектов, специфика налогообложения.
Что можно взять в лизинг из недвижимости
Активно лизингуется: - Производственные и складские помещения (от 300 кв.м) - Торговые помещения (стрит-ритейл, магазины) - Офисные блоки в бизнес-центрах
Редко, но возможно: - Логистические комплексы - Гаражи и автостоянки - Гостиницы
Ограничено: - Жилая недвижимость — по 164-ФЗ запрещена как предмет лизинга - Земельные участки — 164-ФЗ прямо запрещает лизинг земли
Схема лизинга недвижимости
1. Лизингополучатель выбирает объект недвижимости и продавца 2. ЛК приобретает объект у продавца — регистрация права собственности ЛК в Росреестре 3. Заключается договор лизинга 4. Договор лизинга регистрируется в Росреестре как обременение (пометка об аренде) 5. ЛП получает право пользования и платит ежемесячно 6. По окончании договора заключается договор купли-продажи — право собственности переходит к ЛП с регистрацией в Росреестре
Регистрационные расходы (госпошлины, нотариат) значительно выше, чем при лизинге транспорта.
Пример расчёта: склад 500 кв.м в Москве
Исходные данные: - Площадь: 500 кв.м - Класс: B+ - Стоимость: 45 000 000 рублей - Аванс: 30% = 13 500 000 рублей - Финансирование: 31 500 000 рублей - Срок: 84 месяца (7 лет) - Ставка: 18% годовых (1,5% в мес.)
Ежемесячный платёж (без НДС): ``` PMT = 31 500 000 × 0,015 / (1 − 1,015^(−84)) = ~633 000 руб. ```
С НДС (20%): ~759 600 руб./мес.
Сравнение с арендой: аренда склада B+ в Москве — 12 000–18 000 руб./кв.м в год = 500–750 тыс./мес. То есть лизинговый платёж сопоставим с арендой, но в конце лизинга вы владеете складом.
Налоговые особенности лизинга недвижимости
Ускоренная амортизация — с ограничениями. Коэффициент ускоренной амортизации 3 применяется только к имуществу 1–7-й амортизационных групп. Здания относятся к 8–10-й группе (срок полезного использования 25+ лет). Таким образом, коэффициент 3 к зданиям НЕ применяется. Это существенно снижает налоговые преимущества по сравнению с лизингом транспорта.
НДС к вычету — сохраняется. Ежемесячный лизинговый платёж включает НДС, который ЛП принимает к вычету. Это по-прежнему выгодно.
Налог на имущество. Коммерческая недвижимость облагается налогом на имущество организаций по ставке 2,2% (кадастровая стоимость в ряде регионов по ставке 1,5–2%). Если объект на балансе ЛК — платит ЛК. На практике ЛК включает этот налог в лизинговый платёж.
Почему лизинг недвижимости менее популярен
- Долгая регистрация: 7–14 рабочих дней в Росреестре на каждом этапе
- Высокие расходы на оформление: госпошлины, оценка, нотариат
- Сложная проверка объекта: ЛК тщательно проверяет юридическую чистоту
- Отсутствие ускоренной амортизации: главное налоговое преимущество лизинга не работает для зданий
- Банки конкурируют с ЛК: ипотечное финансирование для бизнеса нередко дешевле