Земля в лизинге: почему нельзя и как обойти ограничение законно

Почему земля не может быть предметом лизинга

Прямой запрет содержится в ст. 3 Федерального закона 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»: земельные участки и другие природные объекты не могут быть предметом лизинга. Запрет абсолютный — исключений нет.

Законодатель исходил из нескольких соображений: - Земля — непотребляемый ресурс, но при этом объект особых отношений (Земельный кодекс РФ) - Ограниченный оборотоспособный актив: часть земель изъята из оборота, часть имеет специальный режим - Исторически сложившийся запрет в России на свободный оборот земли

Что происходит при лизинге зданий на земле

Распространённая ситуация: предприниматель хочет взять в лизинг производственное здание вместе с земельным участком под ним. По 164-ФЗ лизинг здания — возможен, лизинг земли — нет.

На практике это решается так: - Здание передаётся в лизинг по договору финансовой аренды - Земельный участок под зданием — в аренду по отдельному договору аренды (параллельно)

Такая «двойная схема» законна и широко применяется. Лизинговые компании, специализирующиеся на коммерческой недвижимости (ВТБ Лизинг, Сбербанк Лизинг, ПСБ Лизинг), оформляют подобные сделки регулярно.

Законные альтернативы лизингу земли

1. Аренда с правом выкупа (ст. 624 ГК РФ)

Классическая схема: арендодатель и арендатор заключают договор аренды земельного участка, в котором прописано право выкупа по истечении срока или досрочно. Арендные платежи могут частично засчитываться в счёт выкупной цены.

Схоже с лизингом, но: - Регулируется Гражданским кодексом и Земельным кодексом, а не 164-ФЗ - Нет налоговых льгот лизинга (ускоренная амортизация, НДС к вычету) - Применяется для сельхозземель, промышленных участков

2. ЗПИФ недвижимости

Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости покупает земельный участок и передаёт его в управление или аренду. Предприятие получает участок в пользование с правом выкупа паёв (и косвенно — участка). Сложная схема, применяется для крупных сделок от 50 млн руб.

3. Рассрочка от собственника

Физическое или юридическое лицо — собственник земли — продаёт её с рассрочкой платежа. До полной оплаты участок остаётся в залоге у продавца. По экономике напоминает лизинг, но без его налоговых преимуществ.

4. Кредит на покупку земли

Банковский кредит под залог приобретаемого участка (ипотека земли) — альтернатива, которую предлагают Россельхозбанк, Сбербанк, ВТБ. Срок до 7–10 лет, ставки от 8% годовых для сельхозземель с господдержкой.

Специальный случай: сельскохозяйственная земля

Для приобретения сельхозугодий существуют программы Россельхозбанка и Росагролизинга с государственной поддержкой: - Ставки субсидируются через Минсельхоз - Для сельхозпроизводителей — льготные кредиты от 3–5% годовых - Программы лизинга сельхозтехники (не земли) с параллельной арендой земли

Налоговые последствия альтернативных схем